ענף הנדל”ן לאן?

בתקופה האחרונה ישנו הלך רוח היוצר תחושה שבעקבות הבטחות הממשלה, וכתוצאה ממספר שינויים שנעשים היום בענף הנדל”ן, כמו העלאת מס הרכישה למשקיעים, ותוכנית מחיר למשתכן, של השר כחלון,ועוד אי אלו פעולות, תהיה בקרוב ירידה במחירי הדיור. באופן אישי אני חושב שהמחירים בענף גבוהים ברמה בלתי סבירה, ואשמח מאוד אם המחירים ירדו כמובטח. עם זאת, כל אותם צעדים הנעשים היום, אשר קרוב לוודאי כי יש מאחוריהם כוונה טובה, גורמים לאפקט הפוך מהמתוכנן, ויוצרים חוסר אמון  של הציבור בהנהגה שלו, וכתוצאה מכך גם חוסר וודאות, והבנה כי פעולות אלו הם טיפה בים ואינם יצרו את המפנה המיוחל בענף.

חוסר וודאות זה גורם לחשש ופחד בקרב הציבור, אשר מוביל את קהל הרוכשים לפעול, ולהסתער בגדול על הדירות בחודשים האחרונים, מכל גווני הקשת בציבור, משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה. התוצאות בשטח מראות כי יש עלייה משמעותית במחירי הדירות בחודשים האחרונים, ובנוסף יש  גם מספר שיא של דירות שנמכרו, ויותר מכך באופן אבסורדי, גם עלייה חדה של רכישות מצד ציבור המשקיעים.

פעולות אלה אשר בוודאי אינם אפקטיביות, ולא משרתות את המטרה, נובעות מחוסר הבנה באשר לגורמים המניעים את שוק הנדל”ן באופן ישיר.

הפיתרון הוא די פשוט והיישום שלו בהחלט אפשרי. כדי להגיע לפיתרון ראשית נדרש להכנס לעובי הקורה, ולהבין מהן הבעיות האמיתיות שהביאו את השוק למצב הקיים היום.
הנושא הראשון הוא השליטה המוחלטת של המדינה בקרקעות, כאשר 93 אחוז מהקרקעות שייכות למדינה, והיא אינה משחררת קרקעות בהתאם לצורכי השוק והביקושים, דבר המוביל להיצע נמוך ביחס לביקוש הגבוה.
דבר נוסף הוא נושא התכנון המסורבל האיטי ומלא הבירוקרטיה הקיים היום דבר הגורם לקבלן הוצאות משמעותיות נוספות, וכמובן שבא לידי ביטוי במחיר לצרכן הסופי הרוכש את הדירה והנושא העיקרי המשפיע על השוק הוא עלויות הבנייה.

35 אחוז מעלויות הדירה מורכב מעלות הבנייה, שזה המרכיב העיקרי מסך כל העלויות!

ישנו מחסור חמור של עובדים בענף הבנייה בארץ, והעובדים הקיימים מקבלים שכר גבוה מאוד, בעקבות הביקושים הגבוהים, דבר המשפיע היטב על המחיר הסופי שלנו. כמו כן, דבר חשוב מאוד נוסף שרוב הציבור אינו מודע אליו, יש ריבוי של ייזמים, ומחסור גדול בקבלנים מבצעים בענף. כל הגורמים האלו משפיעים לרעה על ההיצע, ויוצרים פער גדול לעומת הביקוש הרב.

כך קורה שנוצר הפרש גדול בין מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה, לבין הכמות שנבנית בפועל, וכמובן גם הפרש בין מה שנבנה לבין הביקוש הקיים, מה שמוביל אותנו לעליית מחירים מתמדת. תתארו לכם מצב בו הרוב המוחלט של הציבור אינו מסוגל לרכוש דירה למגורים. אם המגמה תמשיך בכיוון בו היא נמצאת היום, זה המצב אליו נגיע תוך שנים ספורות. כדי לעשות שינוי אמיתי ולהחזיר את המחירים בשוק הנדל”ן לרמה שפויה, חלה עלינו הציבור מחוייבות לקום להתאגד ולקחת אחריות על החיים שלנו! (במקום להטיל אשמה על הממשלה וכו’). דבר ראשון עלינו להיות במודעות גדולה לנושא החשוב הזה, ולהבין באמת את הסיבות למצב הקיים, ואז להציף את הנושא להנהגה שלנו, ולדרוש בכל מחיר את ביצועם של הפעולות שיביאו לשינוי המחייב בתחום. כדי לגשר על הפער ולעצור את עליית המחירים, על הממשלה להגדיל את מכסת הקרקעות לבנייה, כמו גם לפשט משמעותית ולזרז את הליכי התיכנון, וכמובן גם להזרים קבלנים מבצעים ועובדים רבים נוספים לענף, כי בלעדיהם   לא משנה כמה קרקע תהיה, אין מי שיבנה עליה, כך שהפער העצום (עשרות אלפי יח”ד) לא יגושר עד שיגיעו עובדים מקצועיים רבים נוספים לענף הבנייה.

הפעולות האלו בהחלט ישימות וניתנות לביצוע, אומנם יתכן כי יקח זמן לעשותם, אך זה תלוי בנו, וברמת המחויבות שלנו כלפי עצמינו וכלפי הילדים שלנו, לצאת מהאדישות והביקורתיות ולהתחיל לפעול! וכאשר זה יעשה, מחירי הדיור יחלו להתייצב, ואולי בהמשך אף לנוע כלפי מטה.

וכך ניצור עבורנו חיים טובים ושלווים תוך הסתכלות קדימה בתקווה.

הכותב הוא קובי מיכאלי יועץ ומשווק נדל”ן מוסמך.